Daftar Isi Postingan :
Pengertian BPHTB
Pengertian BPHTB
Subjek Pajak BPHTB
Objek Pajak BPHTB
Bukan Objek Pajak BPHTB
Wajip Pajak BPHTB
DPP BPHTB
Tarif Pajak BPHTB
Perhitungan Pajak BPHTB
Saat Terhutang Pajak BPHTB
Pembayaran BPHTB
Pengertian BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dari Definisi ini ada 2 hal yang perlu diperhatikan yaitu :
- Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
- Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta bangunan di atasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lainnya.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan Undang Undang merupakan wewenang dari Pemerintah Daerah. Dasar yang digunakan sebagai dasar bagi Pemerintah Daerah didalam memungut BPHT adalah undang undang No. 28 Tahun 2009 didalam undang undang tersebut pasal 2 ayat 2 huruf k disebutkan bahwa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan Jenis Pajak Kabupaten atau Kota.
Subjek Pajak
Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
Objek Pajak
Objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas tanah dan atau bangunan.Perolehan hak pada dasarnya ada dua yaitu :
1. Pemindahan Hak
Pemindahan hak berarti sebelum memperoleh hak, hak atas tanah dan atau bangunan tersebut sebelumnya sudah ada di “orang” lain, karena adanya perbuatan atau peristiwa tertent (mis : jual-beli, tukar menukar, Hibah, Hibah wasiat [yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia], dll) sehingga Hak nya berpindah ke orang lain.
2. Perolehan Hak Baru
Sedangkan perolehan hak baru biasanya berasal dari tanah negara kemudian diperoleh subjek pajak. Atau konversi hak, contohnya, dari hak adat menjadi hak milik.
Hak atas tanah yang menjadi objek BPHTB adalah :
a. Hak Milik, yaitu hak turun-temurun yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;
b. Hak Guna Usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;
c. Hak Guna Bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
d. Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
e. Hak Milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
f. Hak Pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Bukan Objek Pajak
Bukan Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak dikenakan atau dikecualikan BPHTB. Berikut ini adalah Objek Pajak yang termasuk kedalam Bukan Objek Pajak (dengan kata lain Objek yang tidak dikenakan BPHTB), yaitu :
a. objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
b. objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. Yaitu tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum
c. objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut
d. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Yaitu perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah
e. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf. Yaitu perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun
f. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah
Wajib Pajak BPHTB
Wajib Pajak BPHTB adalah Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
Dasar Pengenaan Pajak BPHTB
Didalam pasal 87 ayat 1 UU 28 Tahun 2009, disebutkan bahwa Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Penentuan NPOP ditentukan dengan kreteria sebagai berikut :
a.jual beli adalah harga transaksi
b.tukar menukar adalah nilai pasar
c.hibah adalah nilai pasar
d.hibah wasiat adalah nilai pasar
e.waris adalah nilai pasar
f.pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
g.pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
h.peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
i.pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
j.pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
k.penggabungan usaha adalah nilai pasar
l.peleburan usaha adalah nilai pasar
m.pemekaran usaha adalah nilai pasar
n.hadiah adalah nilai pasar
o.penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Sedangkan Penentuan NPOPTKP ditentukan dengan Kreteria sebagai berikut :
a. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak
b. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah)
c. Nilai yang sesungguhnya NPOP dimasing masing Daerah ditentukan dengan Peraturan Daerah masing-masing
Tarif Pajak BPHTB
Didalam pasal 88 ayat 1 UU 28 Tahun 2009, disebutkan bahwa Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi 5% (lima Persen), dimana Tarif yang sesungguhnya digunakan untuk menghitung pajak BPHTB ditentukan dengan menggunakan Peraturan Daerah.
Perhitungan Pajak BPHTB
Untuk menghitung Pajak BPHTB terhutang terlebih dahulu ditentukan DPP nya (yaitu NPOP) kemudian dikurangi dengan NPOPTKP, baru kemudian hasil pengurangan tersebut dikalikan dengan Tarif BPHTB 5 %. JIka dinyatakan dengan menggunakan Rumus Matematika maka perhitungan Pajaknya sebagai berikut :
5% x (NPOP-NPOPTKP) = Pajak BPHTB yang terhutang
Saat Terhutang Pajak BPHTB
Saat terutang Pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan ditentukan sebagai berikut :
1.Jual Beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
2.Tukar-Menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3.Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4.Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
5.Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
6.Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
7.Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
8.Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
9.Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
10.Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
11.Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
Tempat BPHTB terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan
1.Jual Beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
2.Tukar-Menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3.Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4.Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
5.Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
6.Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
7.Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
8.Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
9.Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
10.Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
11.Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
Tempat BPHTB terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan
Pembayaran BPHTB
Sistem pemungutan BPHTB pada prinsipnya menganut sistem “self assessment”. Artinya Wajib Pajak Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak.Pajak yang terutang dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran Bea (SSB).
Demikian Postingan kali ini, untuk Perhitungan BPHTB yang lainya akan dibahas pada Postingan lainya.
Demikian Postingan kali ini, untuk Perhitungan BPHTB yang lainya akan dibahas pada Postingan lainya.